Après plus de dix ans de production soutenue, le marché des bureaux francilien arrive à un tournant structurel. Saturation de l’offre, vacance élevée, exigences environnementales renforcées : le modèle tertiaire du Grand Paris se transforme en profondeur.
C’est ce que met en lumière la 43ᵉ édition du Grand Paris Office Crane Survey, réalisée par Deloitte avec les données EXPLORE, une étude de référence publiée tous les ans pour analyser le cycle complet de vie des bureaux, de leur mise en chantier à leur reconversion.
Un marché à deux vitesses
Premier enseignement clé : la fin d’un cycle décennal de production neuve.
En 2025, les surfaces de bureaux en chantier en Île-de-France retrouvent un niveau comparable à celui de 2016, après un pic à 2,5 millions de m² en 2021. En dix ans, plus de 7,5 millions de m² ont été livrés, bien au-delà des besoins réels du marché, entraînant une hausse de la vacance de 2,6 millions de m².
Dans ce contexte, Paris intra-muros s’impose comme une valeur refuge. La capitale concentre plus de 850 000 m² en chantier et 45 % des nouveaux lancements, portée par une demande orientée vers le « prime » : centralité, accessibilité, qualité des usages et haut niveau de certifications environnementales.
À l’inverse, la première couronne fait face à une suroffre durable. Le nord et l’est parisiens retombent autour de 300 000 m² de production neuve, tandis que l’ouest accuse un recul historique, avec près de 80 % de baisse des surfaces produites depuis 2020.
Des exigences ESG devenues déterminantes
L’étude confirme également un changement de standard : plus de 70 % des actifs en chantier affichent désormais au moins quatre certifications environnementales, contre deux à trois il y a dix ans. L’ESG* n’est plus un différenciateur, mais un pré-requis de compétitivité, renforçant encore l’attractivité des secteurs les plus centraux.
Reconversion : un levier encore marginal
Face à plus de 6 millions de m² vacants en Île-de-France, la reconversion progresse, mais reste insuffisante. En 2025, seuls 204 000 m² de bureaux ont disparu du parc tertiaire via reconversion ou démolition, dont 57 000 m² transformés en logements, loin des besoins structurels de la région.
Pourquoi télécharger l’étude complète ?
Le Grand Paris Office Crane Survey 2025 ne se limite pas à un état des lieux. Il offre une lecture approfondie des mutations du marché tertiaire francilien et des choix stratégiques qui s’imposent aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient investisseurs, promoteurs, utilisateurs ou collectivités.
Grâce aux données EXPLORE, cette étude s’appuie sur une observation fine et factuelle des chantiers, des dynamiques territoriales et des usages, pour éclairer les décisions à venir.
👉 Téléchargez le Grand Paris Office Crane Survey Winter 2025 pour accéder à l’ensemble des analyses, cartographies et enseignements détaillés du marché des bureaux en Île-de-France.
L’étude est réalisée par Deloitte en collaboration avec EXPLORE.
*Que signifie l’acronyme ESG dans le contexte de l’immobilier ? Environnemental Social Gouvernance
