Vacance tertiaire, nouveaux usages, reconversions d’actifs… Richard Malle, expert immobilier, analyse pour EXPLORE les mutations qui redessinent le marché immobilier et explique pourquoi l’anticipation devient un avantage concurrentiel majeur.
Explore : La transformation du bâti est aujourd’hui au cœur des préoccupations du marché. Comment expliquez-vous l’évolution actuelle ?
Richard Malle : Le COVID a clairement joué un rôle d’accélérateur. Il a brutalement remis en question l’usage des bureaux, avec la généralisation du télétravail et une baisse durable de la fréquentation des espaces tertiaires.
Mais cette mutation était déjà en cours. Le marché faisait face à des évolutions structurelles, notamment des changements d’usage, des exigences environnementales plus fortes et une évolution des modes de travail. Le COVID a simplement rendu ces tendances visibles et urgentes.
Aujourd’hui, cela se traduit par une montée de la vacance sur certains actifs, et par une nécessité de repenser leur usage.
E : Peut-on considérer cette transformation comme conjoncturelle ?
RM : Non, clairement. On n’est pas dans un simple cycle économique. Dans les crises précédentes, le marché repartait rapidement parce qu’on reconstruisait à l’identique. Aujourd’hui, la situation est différente : il faut réinventer les actifs et leur usage, reconstruire différemment.
Le marché devient beaucoup plus complexe, avec une multiplication des typologies d’actifs. On passe d’un modèle assez standardisé à une logique de niches, avec des actifs très différenciés en fonction des usages. On peut donc parler d’une transformation durable qui va structurer l’immobilier pour les années à venir.
E : Observe-t-on des dynamiques différentes selon les territoires ?
RM : Oui. Entre les grandes métropoles et les marchés secondaires, les situations sont très contrastées. Certains territoires conservent une forte attractivité, avec une demande soutenue pour des actifs bien positionnés et adaptés aux nouveaux usages. À l’inverse, d’autres zones font face à une vacance plus importante, notamment sur des bureaux obsolètes ou mal situés. La profondeur du marché joue également un rôle clé : dans des zones très tertiaires comme l’Île-de-France, la volumétrie d’actifs concernés par la transformation est beaucoup plus importante, ce qui rend la transition plus longue et plus complexe.
Par ailleurs, les dynamiques locales (démographie, tissu économique, politiques publiques) influencent fortement la capacité à transformer le bâti.
E : Et à l’international ?
RM : Certains pays, comme le Royaume-Uni, l’Italie, l’Espagne ont pris de l’avance. Leur marché était déjà plus diversifié et leur cadre réglementaire plus flexible, ce qui facilite les reconversions. Cela explique pourquoi leur dynamique de rebond est aujourd’hui plus forte que dans des pays comme la France ou l’Allemagne.
E : En France, qu’est-ce qui ralentit concrètement la transformation du bâti ?
RM : Les freins sont nombreux et souvent cumulés. D’abord, il y a un enjeu structurel : on passe d’un immobilier standardisé à des projets sur-mesure, beaucoup plus complexes à concevoir et à financer. Ensuite, il peut y avoir plusieurs freins opérationnels. La complexité technique de certains bâtiments, qui ne se prêtent pas facilement à la transformation. Les coûts de restructuration, souvent élevés et difficiles à équilibrer économiquement. Les contraintes réglementaires et administratives, qui rallongent les délais, et l’incertitude sur les usages futurs, qui freine la prise de décision.
Enfin, il faut aussi souligner un point essentiel : transformer un actif, ce n’est pas seulement changer son usage, c’est repenser tout son positionnement dans son environnement (quartier, accessibilité, services…).
A cela s’ajoute une problématique forte autour des compétences. De nombreux acteurs souhaitent se positionner sur de nouveaux types d’actifs comme les data centers ou les plateformes logistiques, mais ne disposent pas toujours des savoir-faire nécessaires.
E : Cette transformation dépasse donc le simple sujet du bâti ?
RM : Oui, complètement. On ne parle pas seulement de transformer des immeubles, mais bien de transformer toute une industrie. Les acteurs doivent devenir plus agiles, plus spécialisés, et capables d’intervenir sur des actifs très différents. Cela nécessite de nouvelles compétences, de nouvelles expertises et une capacité à travailler en écosystème.
L’information devient un levier stratégique clé, tout comme la formation des équipes. Il faut être capable de comprendre des marchés émergents et de former des équipes agiles, capables de s’adapter rapidement.
E : Quel est alors l’enjeu majeur pour les professionnels aujourd’hui ?
RM : L’enjeu, c’est l’adaptation. Le marché va continuer à se fragmenter, avec une diversité croissante d’actifs et d’usages. Ceux qui réussiront seront ceux capables d’anticiper ces mutations et de s’y positionner rapidement. On passe d’une logique de production standardisée à une logique de transformation et d’optimisation de l’existant. Et cela change profondément la manière de faire de l’immobilier.
E : Comment voyez-vous l’évolution du marché dans les prochaines années ?
RM : Ce qui est certain, c’est que le modèle d’avant ne reviendra pas. L’enjeu est désormais d’accompagner cette transformation en profondeur, plutôt que d’attendre un retour à la normale. Le marché va devenir de plus en plus complexe, mais aussi plus riche. Cette diversification des actifs va créer de nouvelles opportunités, à condition d’être capable de les comprendre et de les exploiter.
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